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第6回 内装の要件をつめて行こう/ベンチャー社長の「オフィス移転プロジェクト」

AUTHOR :  網野 知博

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網野 知博
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後から後からできない事が判明する事態

弊社は2014年8月中旬に新オフィスに移転致しました。新しいオフィスに引っ越ししようかな、と思い始めたのが2014年2月上旬。それから半年ほどで無事に引っ越しました。分からないことだらけでスタートしましたが何とか無事に引っ越すことができました。次にオフィスを移転する時の備忘録もかねてオフィス移転までの経緯を連載で書いていこうと思います。普段記載しているOwned Mediaの記事と比べると非常に緩い連載になりますが、お付き合い頂ければ幸いです。

前回の「第5回 デザイン会社を選定していこう 選定編」ではデザイン会社を選定するところまでをお伝えしました。今回はその選定したデザイン会社である株式会社ヴィスさんと共に内装の要件をつめていくところまでを書いて行きます。

A工事、B工事、C工事って何?

オフィスの内装工事には、誰がどの工事を担当するか(できるか?)と言う借り主から見ると既得権益にしか見えない工事を行える担当の区分があります。工事区分などと言ったりするようです。その工事区分には「A工事」「B工事」「C工事」というものがありまして、工事を誰が行い、そして費用を誰が負担するのかが決まっています。

A工事

工事場所:ビルの躯体、オフィスを形成する壁、床、天井、扉など、共有部内装(階段・エレベーター・トイレ・給湯室など)、照明や回線、空調、防災設備など賃貸する建物として標準的に備えているべきであると思われる諸設備

施工業者:貸主側が指定する施工業者

費用負担:貸し主(オーナー)

このA工事ですが、マンションで言えば共用部、皆が使う場所なので、その工事はビルの貸主が行いますよと言うのはわかりますし、こちらは別に全く問題がありません。問題はB工事とC工事の区分です。

B工事

工事場所:借り主の希望によりビル仕様に変更を加える工事。壁、床、扉、天井など躯体に付随しているものに関わる工事。借り主がIT機器を多く使いたいために電気容量を増設する工事。照明器具、スイッチの変更・移設工事。借り主貸室内の間仕切りに伴う防災設備の移設・増設工事。空調設備の変更・移設・増設工事。

施工業者:貸し主(オーナー)側が指定する施工業者

費用負担:借り主

実は問題になるのがこのB工事になります。借り主、つまり我々の費用負担で行う工事なのですが、貸し主が指定した業者が施工する工事になります。デザイン会社はコンペできます。また、デザイン会社が発注してくれる様々な内装の業者もコンペできます。そのため、価格競争力が働きますが、なんとこのB工事に限っては貸し主の1社指定になるので、当然ながら価格交渉力もないですし一般的に融通が利かないと言われています。極端な話、10万円程度でできそうな配線工事も50万と言われれば、高いよ!と言っても、それは50万円になるのです。。。

C工事

工事場所:借り主の希望、費用負担で借り主側の業者が施工する工事。貸室内の標準設備の変更を伴わない工事。専有部内の内装仕上げの一部変更工事や、電話線やLANケーブル等の配線工事。

施工業者:借り主側が指定する施工業者

費用負担:借り主

こちらは、自分で行いたい工事を自分が選んだ施工業者に頼めるので全く問題はありません。

さて、ここまで書くとお分かりだと思いますが、極力B工事を減らして、C工事にする事で、コストパフォーマンスが圧倒的に上がるわけです。ただし、この工事区分はビル毎にルールが異なると言う厄介や所があり、一応事前にA/B/Cの区分表を頂けるのですが、細かいところはグレーゾーンだったりします。そのため、実際に行う施行に対してB工事に該当するのかと言う事を都度都度管理会社に確認して、C工事にさせて欲しいと言う交渉の連続になります。今回は三菱地所さんが貸し主なわけでして、B工事を行うのは三菱地所プロパティマネジメントになります。結果論から書くと、むっちゃ高いです。笑

できない事が次々に判明してくる

また、今回のオフィスはカフェ風にしたいため、通常のオフィスとは違ったリクエストを出して行く必要があったのですが、いざ交渉が始まるとことごとく実現が難しいことが判明します。

借りたオフィスの天井高は3mあり、非常に開放感があるのですが、天井をオフィス特有のシステム天井にされるとカフェ風の雰囲気が台無しのため、できれば天井をぶち抜きで使いたいと言うオーダーを出しました。もともと前の借り主が飲食店として入っており、その後貸し主がオフィス仕様に大幅に変更して弊社に貸すとの話だったので、それならそのまま天井をシステム天井にせずに使わせてほしいと言う要望をだしました。管理会社に取っても工事をしなくてすむメリットがあります。天井をぶち抜いてくれれば3.5m以上の天井高でカフェっぽくなりもの凄くかっこ良くなるばかりか、内装の工事費も相当押さえられるからです。ですが、オフィス仕様で使う場合は天井ぶち抜きは駄目との話になります。。。

次の代替プランに移ります。天井をぶち抜く事が却下であり、天井を付ける必要があるなら、システム天井ではなく、普通の天井(クロス張り)にしたいと言うリクエストです。とにかく、システム天井は勘弁して下さい、と言う要望です。

システム天井とはこういう天井です。オフィスでは普通ですが、カフェ風では全く似合いません。

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ですが、何とクロス張りの依頼も却下されます。「原状回復工事で既にシステム天井のキットを発注してしまっているので、使わないならそれを御社(ギックス)が引き取り保管して、退出時にシステム天井に回収して出て行ってくださいね。ですが、システム天井の再工事を行うとなると相当お高いですからやるなら覚悟してくださいね。というかそんな非常識で馬鹿な事はやらないでくださいね(心の声)。」と言うことです。天井が入るにしても、蛍光灯をつけずにブラウンのクロスを貼って雰囲気を出そうとしていたのですが、システム天井になるあげく、更に蛍光灯ももれなくセットで入ってきてしまうということでした。この事態はデザイン会社側も想定外で相当の暗雲が立ちこめます。

このイメージ図のように、蛍光灯なしでスポットライトを埋め込みで考えていたのが、システム天井なうえに、蛍光灯まで付いてきてしまうのです。ここで、更に輪をかけて、駄目出しが続きます。イメージ図のような下がり天井も、天井の強度の問題から却下されることになりました。もう完全にお手上げです。デザイン会社さんも、今回のコンセプトを実現するための前提が「天井をカフェ風にかっこよく仕上げることで、圧倒的にかっこ良くなる」と言う構想であったため、一気に暗雲が立ちこめて意気消沈してしまいます。

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この事態にどのように判断して対処して行くのか。経営者としての判断が求められます。これには私も相当困りました。

ハラハラドキドキの展開は次回に続きます。笑

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